3月26日，《城里的房子》作者，北京大学教授，博士生导师徐远做客头条财经联合中国网财经共同举办的“金融读书汇”，分享买房和租房背后产业链逻辑，详解我国房价上涨的根本动力。
徐远在访谈中直击大众置业的“灵魂3问”：“买房好还是租房好”、“城中心的小房子增值快，还是郊区的大房子更有投资空间”、“买房应不应该一步到位”。对此，徐远称，买房比租房好很多，城中心的小房子更值得投资，根据资金压力决定买房是否一步到位，以免“贻误战机”。
对房价上涨的根本原因，徐远表示，是经济增长，通货膨胀，城市化。而其他的原因，比如货币超发，土地供应，投机炒作，证据都不足，理论上也经不住推敲。
以下为访谈实录：
中国网财经：欢迎北大教授徐远做客中国网财经联合头条财经举办的“金融读书汇”栏目。本期我们请到了畅销书《城里的房子》的作者徐远，请徐远教授先跟盆友们打个招呼吧。
徐远：大家好我是徐远，北大教授，博士生导师。今天做客《金融读书汇》是想和大家分享一些我对于房地产的观点和理解，帮助大家澄清一些流行的谬误，成为一个懂房子的人。
中国网财经：《城里的房子》出版后广受业内好评，请您先就本书的写作背景和写作原由做一下简单介绍吧！
徐远：这本书有两个背景，一个大背景，一个小背景。大背景是，前面十几年，对于经济增长和城市化花过点功夫，房子的价值，就是城市的价值。因此呢，研究房子，有一些学术上的准备。小背景是，2018年年初，替香帅在“得到”代课，讲述房地产投资。当时是讲了一周，很受欢迎。后来就发现，房子的问题虽然从学术上并不复杂，但是大家很关心，也存在一些流行的误区，有必要说清楚，于是就有了这本《城里的房子》。这本书出版以后很受欢迎。但是呢，其实我并不很满意，很多问题说得不够清楚，于是就又写了些文章，发在我的头条号上。
中国网财经：我们开宗明义，您先来解答下您的“灵魂3问”吧。“买房好还是租房好”、“城中心的小房子增值快，还是郊区的大房子更有投资空间”、“买房应不应该一步到位”？
徐远：这三个问题很重要，我可以给出很直接的回答，一般而言：
(1)买房比租房好很多，因为买房抗通胀，还能抵御房租上涨；
(2)城中心的小房子更值得投资，因为区位价值更大，房子主要是位置值钱，郊区的房子不一定能长起来，风险较大；
(3)没有资金压力的话，当然要一步到位，买满意的房子。有资金压力的话，买房没必要一步到位，因为这样会贻误战机，导致越来越买不起。先买个买得起的，你的资产就可以和房价一起上涨，相当于“先买票上车”，让自己的财富和中国经济的列车一起前进，不被列车抛下，是很重要的。
具体的分析，请参考书中的章节，也可以关注头条号(“徐远观察”)上的文章。
中国网财经：您认为中国房价上涨的根本原因是什么呢？是不是只要货币不超发，土地供应足了，抑制炒作了，人口红利也透支了，房价就会下跌呢？
徐远：房价上涨的根本原因有三个：经济增长，通货膨胀，城市化。其他的原因，比如货币超发，土地供应，投机炒作，证据都不足，理论上也经不住推敲。
比如，我国通胀并不高，比绝大多数主要发展中国家都低，很难说有货币超发。再比如，土地供应可以增加，但是城中心的土地供应是有限的，而恰恰是城中心的房子最贵。至于人口红利，也经不住推敲。非洲穷国那么多年轻人，房价为什么不涨？人口红利是经常使用的一个浅层词汇，不能说完全没有道理，但是底层的逻辑并不是人口红利，而是经济增长，城市化，制度创新，技术进步等等。
篇幅关系，详细的解释，请大家看书。
中国网财经：现在的中国房价有泡沫吗？刚需族购房，有什么原则需要遵循呢？
徐远：房价泡沫的观点很流行，但是经不起仔细推敲。如果说房价优泡沫，为什么这么多年就是不破？严厉的调控之下依然坚挺？大城市限购之后，小城市开始涨，就说明对于房子的需要还是很大。
其实，现在中国房价虽然贵，但是并没有泡沫，北京上海的房价比纽约、香港、新加坡便宜很多。考虑到我国人口基数大，资源集中度高，经济增速快，房价基本合理。关于房价合理性的自习分析，请参见书中的详细分析。而且，未来随着经济的进一步发展，北京上海会超过纽约、伦敦、新加坡。
刚需族买房，要遵循两大原则。一是“先上车原则”，买不起大的买小的，资金紧张的时候不要想一步到位，免得贻误战机。二是稀缺原则，买房要买资源稀缺的地段，比如靠近学校、医院、商圈、地铁等等，房子的价值，主要体现在这些稀缺城市资源上。
中国网财经：房产和其他投资工具相比，哪个更能改善财务状况？如果买房的话，首付和贷款应该如何安排呢？
徐远：过去十几年的经验看，买房的收益比股票、理财高很多。未来大中城市的买房收益，不加杠杆的话在6%以上，加杠杆就更高。首付3成，就是加3倍杠杆，就是18%。对于大多数人而言，买股票和理财获得这么高的收益是很难的。而且，买房投资很省心，买了放着或者租出去，不像股票那样操心。
买房的时候，应该尽量少付首付，多用贷款，多用长期贷款。有公积金贷款的话，要尽量使用。有公积金余额的话，一定拿出来用。
中国网财经：现在买房养老已经成为了一种趋势，那么我们应该在哪些城市买，如何挑选城市呢？那些买房就可以移民的国家的房子，会比国内的房子更值得投资吗？
徐远：买房养老有两层含义，一是老了之后有个住的地方，二是买房可以保值增值，是一份养老的资产保障，做到“老有所依”。从“老有所依”的角度，当然是买有增值潜力的房子，主要就是一些有发展潜力的大中城市，包括一线城市、核心二线城市。
至于国外的房子，像纽约、东京这些大城市的房子，其实都不便宜，而且要交房产税、管理费、保险费等等，其实投资收益率并不高。天下没有免费的午餐，国外的房子便宜，回报率高的话，早就被国际资本买走了，不会留下便宜给我们捡的。
中国网财经：像北京、上海这样的一线城市，租售年比达到60多倍，在这种情况下，当然是租房更划算。您认为呢？对于年轻人和中年人，即事业刚刚起步的年轻人和面对改善性需求的中年人，您分别有什么建议。